尽管国务院18号文件已经指出：“继续推进现有公房出售，认真清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍，鼓励居民换购住房。除法律、法规另有规定和原公房出售合同另有约定外，任何单位不得擅自对已购公有住房上市交易设置限制条件。”但是在个别单位，因为种种原因，公房上市还有很大的问题。
从今年本报读者反映的一些问题来看，公房不能上市主要有以下原因：因为单位主管领导的频繁变动，相关部门一直没有顾得上给大家办房产证；因为工作的调动问题，单位扣押了部分职工的房产证；因为债务问题，单位已经将房子抵押给了银行；职工没有交清全额的购房款，或者单位效益不好，职工不愿意出钱(契税)办理房产证等等。
现在的二手房买卖，大多是房主要价，房客还价，没有指导价格，二手房投机成分容易出现。比如，一些购置新开楼盘的购房者纷纷加入到低买高卖的行列。因此，最好通过评估机构，或者由政府出台二手房指导价格。
其次，买卖二手房的手续比较复杂，除了提供买卖双方的资料外，还要考虑中介方的信誉。一套房子买下来，即使不办按揭也得一个月左右，而且，办理各种手续都需要买卖双方到场，非常麻烦。
还有，交易税费的问题。按目前的政策，每上市交易一次，都要交纳契税，对二手房投资者来说，压力比较大。
金融瓶颈
尽管二手房按揭贷款在两年以前已经开始做了，但是，截至目前，二手房按揭贷款还是问的人多，贷的人少。据业内人士透露，今年上半年，在西安做二手房按揭做得比较好的银行，放款额也就在五六百万元左右，跟新建商品房相差甚远。为什么消费者不愿意办二手房按揭呢？
据了解，买一套新建商品房，只要客户把资料交齐了，剩下的事情就交给开发商来办，但是二手房就不一样，从申请贷款，到房屋评估再到办理，都需要贷款人在场，除了签订房屋买卖合同、还要准备贷款资料，审核贷款资质，签贷款协议，公证，保险，办理房屋过户和抵押手续等，比较复杂。
目前西安的二手房存量还是比较大的，但上市的很少，因为大量的二手房都还处在按揭阶段，而现在银行的转按揭业务没有开通。这样一来，如果是在同一个银行办按揭，要转按揭，还有可能，如果是跨行操作，难度就很大了。
业内人士认为：造成金融瓶颈的原因在于银行对此类交易的风险控制还没有找到合适的办法。如果转按揭问题解决的话，会有大量的商品房进入市场，二手房源就更多了。
心理瓶颈
据一些房屋中介公司反映：现在，不少买二手房的人，总认为二手房就是旧房子，仅强调一个“旧”字，认为旧货就应该便宜，有人甚至认为就应该像卖白菜卖到最后扒堆儿一样。
大多数人一日三餐都会吃不同的食物，这很正常，没有人去质疑。如果你想换房，只要有能力，一年也可以换几次。有调查显示：因为工作地点的变动，很多人都希望能买到离单位比较近的房子，一房伴终生的做法越来越不现实了。如果你要换房子，你的房子就是二手房了。
买二手房做过渡的有，但更多的也并不是过渡。谈到这个问题就应该具体问题具体对待。在任何时候，只要条件允许，任何房子都有可能扮演“过渡房”的角色。因此，买二手房时，大家的观念一定要转变过来。
业内人士分析，老百姓的这些住房心理和福利分房情结有很大的关系。现在虽然已停止福利分房了，但还有一些单位暗渡陈仓，搞变相的福利分房，再加上一些购房者的心理惯性还未停下来，总想等机会，这就大大降低了对改善居住条件的要求，在一定程度上也阻碍了二手房的交易。
相比之下，上海的二手房交易量就比西安大得多，据了解，这主要是因为上海市在90年代初就推出了“小小补贴换新家”工程，这中间就产生了许多二手房的交易，使上海人认识到二手房买卖带来的好处。在这方面，西安的购房者也可以借鉴上海人的经验。
二手房 房地产市场的“稳压器”
有人认为：现在西安市二手房市场的孱弱与一级市场的火爆已形成了强烈反差。一级市场超级大盘不断出现，房地产交易如火如荼，就连几年前被很多业界人士称为“鸡肋”的地块，也已经在不知不觉中被人抢光了，于是西安市区没有地了，开发商就把目光投向长安区，据说，现在户县、周至的地也很吃香……
据了解，大约在几年前，南二环附近某高尚社区的土地仅为70-80万元一亩，而现在与其相邻的土地每亩就能卖到300万元。地价的飚升让专家学者坐立不安，赶紧发出西安房地产谨防泡沫的呼声。而预防的最佳办法就是扶持二手房，拉开消费层次。只有梯级消费层次完整地建立了，房产消费才会进入良性循环。但现在开发商几乎把所有的精力都投在一级房产开发市场上，住宅、写字楼、别墅，只要是能挣钱的项目，他们都做，就是不做二手房。其实，住房市场的结构同消费市场一样，价格最高的房子，需求量毕竟是少数，大量的购房者在消费市场上都处于塔基的位置；相对于新建商品房的位置，二手房也处于金字塔的塔基，可以想像，没有根基，塔尖如何稳固，同样，没有一定数量的二手房做支撑，一级市场的繁荣就难以持久。在这一点上，西安可以借鉴上海、广州、深圳等城市的做法，据了解，他们普遍将二手房市场作为房地产市场的“稳压器”，在房地产市场萧条的时候，通过二手房的交易来刺激新房的消费，在房地产市场火爆的时候，通过二手房的放量，来降低房价。
二手房不要同经济适用房攀比
业内人士认为：消费者认为二手房是便宜房，这种观点是不正确的。实际上二手房不是专门为中低收入者准备的，国家为中低收入者提供的是廉租房和经济适用房。现在，一些人的观念还没有转变过来，总拿二手房和市场上一些比较便宜的新房子对比，而这样的房子，大多都是经济适用房。
二手房与经济适用房争夺市场是不正确的。
因为目前很多能上市的房子，无论地段还是配套，还是房屋的出售价格，跟普通的经济适用房根本没有可比性。暂且不论经济适用房的上市门槛，其实，现在很多买二手房的人，也是买地段做投资，不是单纯的考虑居住。而经济适用房不是让购房着拿来投资的，国家让利，出优惠政策，是为了解决中低收入者的住房问题。在这一点上，两者就没有可比性。
购房者也可以设想，有投资价值的房子，一般情况下房主是不会贱卖的，想拿经济适用房的价格，买这样的房子，也不太现实。
有时候，与同等档次的新建商品房相比，二手房的价格也不低。很多消费者认为，只要是住过的房子，就是二手房。其实，判断房子是不是二手房，不是看它有没有住过人，而是看其是否上市交易过，换句话来说，就是房屋的易主(产权的转移)。如果你买到的是装修好的房子，前任业主一天都没住，如果你还想要其便宜地跟郊区的经济适用房一样，好像不太现实吧？
高价二手房难找“婆家”
据一些房产经纪人反映，从今年开始，高档二手房就很难卖，一般几个月都找不到“婆家”。
日前，记者在南郊一房屋中介公司门口遇见了前来解除委托协议的赵女士，据她告诉记者：她今年4月份就委托这家中介公司卖一套房子(125平方米、10楼、全装修)，要价42万元，如果买家还价，41万元也能成交。可从登记到现在，只有两个客户看房，而且都嫌价高。
据赵女士讲：当时她买这套房子的时候，还找了熟人，给了优惠。房价是37万元，加上装修费用，正好42万元。现在住了一年，算上折旧，至少也要41万元吧，而且现在的房价只见涨不见落，可为什么二手房就卖不上价？
不光赵女士遇到了这样的问题，还有不少卖主也有同样的感受。从一些中介公司的二手房交易来看，价格低的房子，比较容易出手，价格高的房子，本身就难卖，近期更难。
有专家分析说，从总体上看，西安二级市场的供求关系基本平衡，但对高档的二手房而言，供应量的增加肯定会扩大市场销售的风险，近期部分高档二手房难销的现象就是一个信号。记者从华商购房者俱乐部会员中了解到：大多数想买二手房的人，他们期望的价格在2000元/平方米以下，而西安房地产信息网今年7月二手房市场参考价格显示，除了城北的二手房售价在2000元/平方米以下，其他区域都在2000元/平方米以上，其中高新区的房价最高，二手房的售价已超过3000元/平方米，这与购房者的期望值相差很大。专家们因此预言，今年下半年，如果有大量的中小盘子上市，对二手房市场还有冲击，高档二手房要找“婆家”不容易。
