从杭州市政府有关部门获悉，杭州各银行正在酝酿推出个人房贷信息共享系统，温州市的商业银行也对投资性项目贷款和个人贷款调高了放贷门槛，严格了审批条件。
多年来一直高歌前行的浙江房地产市场，在国家宏观调控的直接作用下，锋利的矛头猛然受挫。
6月29日下午，在接受本报记者采访时，浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生连连惊呼，一系列的宏观调控“对浙江的房地产影响太大了”！因为浙江房地产“本身发展得比较热”，是宏观调控的直指对象之一。
土地“流拍”
6月15日，杭州土地招标会上爆出冷门：四宗土地仅有一半成交，其中两块惨遭流拍。浙江地产开发商一改往日对地块的狂热追逐，激情渐退。这是近几年来杭州少有的现象。
据杭州当地的一位开发商介绍，当天杭州公开招标出让的4宗政府储备土地的使用权，位于杭州市西湖区的第29号(出让面积73530平方米)、拱墅区的32号(出让面积为78397平方米)地块分别以35912.577万元和43266万元被杭州佳苑房地产开发有限公司和杭州滨江房地产集团有限公司竞得。而位于杭州经济技术开发区的第27号(出让面积74081平方米)与滨江区的34号(出让面积为86406平方米)地块却无人问津。
“主要是后两块地皮竞标企业开价太低，远远低于政府开出的价格。”该开发商介绍说，即使被拍走的两块，“价格也并不比‘政府价’高多少，涨幅很小。”
“而仅仅在27天前，同样在杭州国土资源局招标大厅内，出让的四宗土地(位于杭州经济技术开发区面积分别为17863平方米、6715平方米的5号地块和6号地块；位于滨江区面积分别为31950平方米和23143平方米的7号地块)全部成交，而且土地的投标价格都明显偏高。
杭州市房产管理局人士对此不愿作太多评价。“地价应由市场来决定，拍与不拍，以及出多少价，由开发商来决定。”该局一位官员如是表示。
对于这种土地招投标的冷热不均现象，赵杭生向本报记者断言，浙江土地市场开始猛着陆。“要是在以前，像这么好的地块，早就被开发商一抢而空了。”赵表示。
具有多年地产开发经验的赵杭生发现，自国家实施多种宏观调控举措以来，浙江土地出让开始“闹流拍”。
赵杭生同时兼任嘉善证大房地产开发有限公司总经理，他透露，在不久前于嘉善举行的8块政府储备土地使用权招标会上，竟有5块遭遇流拍的命运。而原因要么是竞标企业太少，要么是竞标者出价太低，远远低于“政府价”。
绍兴县国土局一位工作人员则介绍，5月12日，绍兴县柯桥四块房产用地拍卖，四块用地只出让一宗，其余三宗未成交。宁波市国土局一位官员也向本报透露，5月13日，宁波五宗地块出让，竟然也有两块居住用地未能成交，“出人意外”。
紧缩银根的压力
“以前的地产开发商就怕拿不到地，每次招标出让现场都非常火爆，对地块的争夺相当激烈。但现在开发商的注意力已经不在地块上了，他们更多关注房价的走势。”赵杭生说。
为什么开发商对土地公开拍卖的热情一落千丈？赵杭生认为，房地产开发固定资产投资项目资本金比例的上升、存款准备金率提高、对固定资产投资清查等等一系列宏观调控政策的出台，不仅使得开发商资金链绷紧，而且对地产前景看空，信心受到动摇。“拿地的明显少了，难免会有流拍现象发生。”
银行资金是开发商进行地产开发的血液，而我国的开发商大多靠从银行贷款过日子。但在宏观调控政策风的猛吹下，浙江各大银行开始纷纷变脸。
据杭州当地媒体报道，目前，杭州各大银行在个人住宅按揭贷款方面都有所调整：普通住宅贷款首付比例由原来的20%提高到至30%，普通商业用房贷款首付比例提高到40%-50%，高档住宅、商业用房贷款首付比例提高到50%；部分银行对本系统内第二套住宅贷款首付比例提高到40%，且不再享受个人住房贷款优惠利率，执行普通商业贷款利率或上浮30%-35%；对异地购房贷款者的职业审查条件更为严格，部分银行对其首付比例提高到40%。
而银行对房地产企业的贷款控制也比以前更为严格。目前，杭州市各大银行对房企贷款要求有所提高：企业的自有资金占全部资金的30%-35%；对四证加强审查；部分银行明确声明对中小房地产企业不给予贷款，有的银行则由于要将新增项目上报总行，审批难度增加；部分银行甚至对土地贷款已停止。
“现在到银行贷款特别困难。”赵杭生坦言，“贷款要看银行的脸色。”
不仅如此，本报记者从杭州市政府有关部门获悉，杭州各银行正在酝酿推出个人房贷信息共享系统，这样可使调查“第二套住房”、抑制炒房行为操作更加简单。
温州市的商业银行也对投资性项目贷款和个人贷款调高了放贷门槛，严格了审批条件。如温州工商银行针对炒房风潮对个人房贷利率作了上调，规定对购买第三套房贷款利率在5.04%的基础上上浮20%-70%，而且，温州所有国有银行均对第三套房以上的购买者一律不予放贷。
二手房跌价近千元/平方米
赵杭生透露，不仅政府储备的地块受到冷落，那些在“黑市”大量存在的地块也在“急着出货”。但“银根收紧后，开发商拿地能力明显降低，很少有人再愿意接盘。”这就逼着土地供应者不得不降低价格。
赵还分析，宏观调控给房地产业的“三外”(外行、外来人、外来资金)也带来了很大的打击，他们投资房地产的积极性严重受挫。这也使得“三外”拿地相当谨慎，从而使得地块放量供应，价格下调。
这意味着，一直高攀的房价有可能出现松动。由于地价在房地产开发投入所占的比重越来越大，如果囤积土地纷纷吐出，就可能拉低地价，从而迫使房价作出相应调整。
不过，在浙江一些地产开发一直很热的二线城市，一手房价格尚未下调。因为这些房源主要掌握在开发商的手里。但“变相降价”行为已经出现。其手段之一就是：打折售楼。眼下，杭州、宁波、温州、台州、金华等地，开发商打折售楼的消息在市面上不胫而走。
赵杭生坦承，他在嘉善开发的一处新盘也推出了95折等“优惠措施”。“打折是为了尽快回笼资金。”赵毫不隐讳地说，资金回笼的快慢，关系到地产开发商的资金周转速度、开发利润、资金链等一系列问题。
但这种“变相降价”的效果并不明显。赵说，主要是因为在多种宏观调控政策的影响下，购房者对房产的前景看空，持币待购者明显增多，销售速度明显下降。“再这样下去，房价很危险，下半年肯定会大幅度下调。”赵杭生说。
宁波当地的一位地产咨询师告诉记者，从宁波市一些新盘的销售现场来看，看客甚多、下单甚少，不时传出早先通过内部关系拿到房源的客户弃单的消息。
据介绍，杭州二手房市场已经出现明显的变化。“挂牌量成倍增加，成交量成倍减少。”赵杭生透露，在浙江不少城市，二手房供应结构发生了戏剧性的变化，供应量大增，需求萎缩，供求关系出现逆转。
杭州某房产中介公司一位物业顾问介绍，他们公司的二手房挂牌价，有的一个月内每平方米下降了将近1000多元。
据金丰易居新增房源统计显示：5月下旬挂牌供应量比上旬增加了1.7倍，创造了2004年一个新开的高点。我爱我家杭州公司的统计数据表明，5月份房源的数量就比前一个月提高了45.74%。6月份的挂牌增长速度将会更快。
本报记者了解到，杭州几家大中型中介公司的二手房成交量一度萎缩达20%～40%，个别甚至达到50%。“炒房者对前景不看好，所以就大量出货。”赵杭生说，但购房者也谨慎起来，所以实际成交的很少。
调控过激？
复旦大学中国经济研究中心研究人员刘君认为，当前针对房地产的宏观调控政策是在宏观经济局部过热的大背景下出台的，目的是为了防止房地产投资过多造成经济结构失衡，抑制局部行业过热，化解银行的巨大风险。
这些政策措施都是“重拳”、“特效yao”，能够很快地给“发烧”的房地产业降温。浙江房地产的猛着陆就说明了这一点。
但刘君认为，这些政策措施都是在特殊背景下出台的，针对的都是一些具体、特殊的问题，大多着眼于短期效应，而对促进房地产市场长期健康地、有序地发展则考虑得不多，帮助不大。
“对房地产业的调控政策不能仅仅为了打击当前房地产投资过热的势头，根本的目的应该是坚定购房者和开发商对房地产业的信心，并引导房市平稳、健康、有序地发展。”刘君指出，我们应该通过加强着眼于长期发展的宏观调控，“调理”房地产业这个躯体，增强其“体质”，提高其“免疫力”，使其不至于因为宏观政策风向的变化而大起大落。
刘君认为理想的市场是：让有实力有经验的房地产开发商能够拿到土地，但又不能让他们囤积土地炒地皮；要让消费终端有钱买房，但又不能让他进行大量的投机性买房。也就是要让供给和需求双方良性互动，保持两者在内部结构上的平衡和相互适应，而不能让双方的力量对比失衡。
刘建议，要从源头上治本。比如，在政府储备土地使用权出让上，应该在拍卖过程中设置一个最高的上限价以防止地价的飙升。而在土地转让方面应该防止开发商囤积居奇。比如说如果开发商的项目开发量未达到项目开发建设总投资的25%就不允许转让土地，再如制定一个较高的土地转让税和土地增值累进税以打击土地的倒手转卖。
“这些措施的最终目的是防止开发商囤积地皮，利用土地转让的差价牟取暴利，让地价和房价都能够回归到一个合理的水平。”刘君指出。
