１９９９年以来，浙江省多个城市房产市场价格飙升、市场容量急速放大、土地拍卖价格连年翻倍上涨、购房者连夜排队买号炒楼花，被称为房地产的“浙江现象”。许多人认为是浙江省土地资源稀缺、社会经济发展迅速、城市化进程快、土地供不应求导致了地价过高。因此，人们把房地产市场问题的解决，寄希望于政府对土地供应的宏观调控。对于这种看法，浙江大学土地科学与不动产研究所副所长、东南土地管理学院博导刘卫东教授认为，这从表面上看似乎很有道理，深入分析则不尽然。

浙江地价存在着价格异化

记者：浙江省土地市场交易价格，特别是招标、拍卖地价特高，甚至还创下全国国有土地出让单价最高的记录，为什么会导致这种情况发生？是否是土地真实价格的反映？

刘卫东：浙江是我国民营经济最发达的省份，也是我国房地产市场最活跃的地方，土地价格管理也相对比较规范。经营性用地基本上是以招标、拍卖和挂牌的方式出让，土地受市场配置因素的影响大于全国其他省份。

浙江省土地招标、拍卖地价高，是市场经济条件下企业竞争的结果，有效地促进了国有土地资产的保值和增值，具有一定的经济合理性。但是，土地招标、拍卖的地价，并不一定是土地市场价格的正常反映，而是存在着某种程度的价格异化。也就是说，奇高的招标、拍卖地价并不只是土地价格，土地本身是不值这种价钱的。

在土地交易的竞价过程中，房地产投资者抬高土地拍卖价格是另有可图。第一，土地招标、拍卖过程中能够获得土地的房地产投资者，以经营房地产多年的企业为多，它们往往具有较强的经济实力，原来早已从政府获得了大量的廉价土地，通过土地招标、拍卖，提高地价，实际上是让自己手中的土地实现更大的升值。第二，在土地招标、拍卖过程中，房地产投资者通过抬高地价，加高了行业市场准入的门槛，限制了竞争对手的增加。如果能够在未来的房地产开发产品销售中实现对市场的垄断，获得的超额利润更加丰厚。第三，由于土地拍卖不多，每次拍卖会都会吸引许多新闻媒体关注，使得一些新的房地产投资者，往往利用这一机会来树立自己的企业形象，其土地拍卖价格应当等于土地市价和企业宣传广告费用之和。第四，土地高价拍卖，有利于提高政府的可支配收入。一些新的房地产投资者，通过土地招标、拍卖，高价获得土地，也有利于搞好自己和政府的关系。第五，房地产开发者往往需要银行大量融资，通过土地拍卖中标，展示企业的经济实力，可以提高房地产投资者的信用等级，可以更加多地得到银行的贷款，充分发挥房地产开发过程中“借鸡生蛋”的作用和效益。第六，土地拍卖，价高者得，也容易取得消费者对房地产企业品牌的信任，特别是在我国房地产市场中置业投资占有相当大比例的情况下，认为优质高价，对于房地产品的销售也不一定会产生不利影响。

浙江房价高涨与地价关系不密切

记者：根据有关资料介绍，２００３年１～３季度浙江省各类房屋销售价格继续呈全面上涨态势。全省房屋销售价格比２００２年同期上涨１２．２％，与同期各城市地价的涨幅保持同步，能否认为是房价与地价相互作用的结果？

刘卫东：虽然这些都是事实，但是仍然有理由相信，浙江省房地产价格的高涨与地价关系并不密切。

第一， 如果到有关部门进行地价全面调查，目前浙江省大多数土地出让的价格是按照基准地价修正法评估的地价进行出让的，房地产企业取得土地的价格并不很高。根据浙江省土地统计资料分析，２００２年全省土地出让总收入平均为２１４元／平方米，如果将其理解为土地出让价格（比较符合实际），它在房地产价格中的比例是微不足道的。如果将它理解为土地所有者权益（不符合实际），按照现行的土地价格管理规定，它也不可能低于土地出让价格的２０％，还原成为土地出让价格，最高也不到１１００元／平方米。有人可能指出，目前的房价主要指的是商品住宅和非商品住宅的价格，住宅用地和商业用地的价格比工业用地的价格要高得多，但是，根据有关城市物价部门提供的商品住宅价格申报资料，其住宅申报销售价格一般低于市场交易价格２５％～３５％的情况下，其住宅用地的地价一般也只占商品房申报销售价格的２０％～３０％，超过４０％的很少。根据中国统计年鉴资料计算，２００２年浙江省房地产企业的土地购置费用总计为２５２．１亿元，当年购置土地面积为３６３９．６公顷，每平方米土地的购置价格平均只有６９２．７元。同年浙江省商品房销售面积２２１９．３万平方米，销售总额５２９．８亿元，平均每平方米的售价为２３８７元，其中商品住宅销售面积１８７３．９７万平方米，销售总额３９８．７亿元，平均每平方米的售价为２１２８元。如果考虑到容积率的影响，可以肯定，目前房价中地价的比例只占１５％～２０％。

第二，有人可能指出房价高，是受到了近年来土地招标、拍卖和挂牌出让价格提高的影响。这种看法虽然符合市场经济规律，因为价格是未来收益现值的累计之和。但是，把目前的高房价认为是地价高的必然结果，是完全错误的。且不论地价只是房价的一部分，房价不应当单纯由地价决定，地价高，房价也可以不涨；地价低，也不意味着房价低。目前竣工的商品房，其土地大多不是通过土地招标、拍卖和挂牌出让方式取得的，这是一个基本事实。把当前商品房价格高，归结于土地招标、拍卖和挂牌出让价格提高，实际上是为了维持房地产开发的高额利润率寻找借口；也是因为我国建设用地的合法来源主要依靠国有土地出让，房地产开发商看到了国有土地所有权主体不明确，从国家手中低价获得土地，是实现房地产投资高额利润的最便捷途径。

土地供给要合理调控，不能盲目迁就房地产开发

记者：针对房地产市场销售形势火爆，房价与地价上升过快的现象，各地政府纷纷增加土地供应量，加快商品房开发进度，应如何看待？

刘卫东：对于房地产中的“浙江现象”的理性分析表明，浙江省的土地供给不能够不顾国民经济协调发展的规律，迁就于社会对于房地产投资的偏好；不能因为房地产投资资金来源广，房地产销售价格高，就增加房地产开发用地的供给。相反，要看到目前房地产投资增加，特别是投机性的房地产置业投资，并不能够解决一般市民的“居者有其屋”问题。当前，浙江省许多商品房为置业投资者所有，许多住宅小区房产销售后“空关”者多，是对土地资源的巨大浪费。浙江省土地供给，要立足于土地的集约利用和可持续利用，以供给引导需求，促进工业化和城市化的健康发展，为浙江省率先实现现代化提供用地保障。

首先，土地供给必须符合土地利用总体规划，依照土地利用总体规划对于出让土地实行严格的用途管制。目前浙江省各地正在开展新一轮的土地规划修编，各级政府应当把制定科学的土地利用总体规划作为科学、合理地保证土地供给的抓手。要转变规划观念，从全球化趋势、市场经济改革和城市化发展需要出发，根据产业经济结构演替规律和生产布局规律，制定科学合理的、适合浙江省情的土地利用战略。浙江省建设用地的供给，是属于土地经济供给的范畴，具有很大的弹性，要处理好建设用地扩张和耕地保护的关系。

其次，土地供给必须按照价值规律和供求平衡原则办事。土地供给可以对于土地市场价格产生影响，控制土地供给总量，有利于盘活土地存量，有利于国有土地资产的保值增值。但是，政府垄断土地一级市场，主要是为了促进土地的合理利用和资源的优化配置，而不是为了对于市场配置资源的价格进行干预。土地招标、拍卖和挂牌出让价格高，是市场行为，它可以通过市场机制得到解决。政府不必担心土地招标、拍卖和挂牌出让使土地价格升高，带动房地产市场价格暴涨的问题，应当把精力集中到打击低价出让土地。要防止地方政府在招商引资过程中，相互压低地价，搞恶性区域竞争。杜绝个别官员为了政绩，以地生财，低价批租土地。土地招标、拍卖和挂牌出让价格高，使政府收益提高是好事，它有利于克服当前土地征用成本提高，失地农民社会保障和就业安置等问题的解决。即使它造成了一定程度的房地产价格上涨，如果政府把土地出让增加的收入直接用来解决一般市民的住房补贴，低收入人群实现“居者有其屋”，就有了经济基础，老百姓的利益就不会受到损害。

第三，土地供给要坚持以土地集约利用为前提，并有效地抑制土地投机。过去的实践表明，通过增加土地供给来压低土地或房地产的市场交易价格效果甚微，也有可能造成国有土地资产的流失。对于土地供给进行合理调控，一是要对于开发区建设用地进行清理和整顿。对于一些开而不发的开发区，要坚决撤销，收回国有土地使用权。二是对于一些工业企业多占少用，房地产企业大量储备土地的现象，要在科学地进行建设用地定额核算的基础上，限期进行土地开发，使其达到土地集约利用标准；如若不然，超额占用的土地作为闲置土地处理，两年内没有开发的，政府无偿收回。三是对于新增加的建设用地供应，根据土地利用总体规划，严格审查建设项目投资的合理性；根据投资政策，规定其投资方向；根据土地利用总体规划实行严格的土地用途管制；根据项目的国民经济评价、技术含量和投资强度，决定建设用地供给的审批和使用许可。以土地集约利用为前提进行土地的合理供给，是抑制浙江省目前房地产市场中存在的土地投机现象的有效举措；但防止房地产价格过度上涨和房地产“泡沫经济”的危害，需要全社会的共同努力，还需要从投资、消费、税收、金融等各个方面进行全面整顿，综合治理。